المحامي ناضر كسبار

بحث القاضي المنفرد المدني في بيروت الناظر في دعاوى الايجارات الرئيس محمد شهاب مسألة النزاع الجدي ومدى توفر شروطه.
كما اعتبر الرئيس شهاب انه اذا كان صحيحاً ان المستأجر لم يبادر بدوره الى تعيين خبيرين الا ان ذلك لا يلزمه بتقرير الجهة المالكة. وان امر البت بمدى استفادة المستأجر من تقديمات الصندوق يخرج عن اختصاص القاضي المنفرد الناظر في دعاوى الايجارات بل هو من اختصاص اللجنة التي نص عليها القانون.
وقضى برد الدعوى برمتها.
ووما جاء في الحكم الصادر بتاريخ 23/4/2018.
بناء عليه،
وبنتيجة المحاكمة الوجاهية والعلنية،
حيث ان المدعية تطلب إسقاط حق المدعى عليها في التمديد القانوني سنداً لاحكام المادة 34 من قانون الايجارات الجديد، وذلك لعدم دفع بدلات الايجار المستحقة عليها قانونا بما فيها الزيادات القانونية المفروضة في قانون الايجارات الجديد تاريخ 8/5/2014، بالرغم من مرور اكثر من شهرين على انذارها اصولا وفسخ عقد الايجار والزامها بإخلاء المأجور ودفع رصيد بدلات الايجار المستحقة عليها لغاية الآن والغير مسددة منها عن العامين 2015 و 2016 البالغة مبلغ /21616500/ل.ل. مع فائدته من تاريخ استحقاقه في 19/4/2016 لغاية الدفع الفعلي، اضافة لبدل المثل المحدد مؤقتا لإستيفاء الرسم بمبلغ /13850000/ل.ل. من تاريخ اقامة الدعوى ولغاية الاخلاء الفعلي بموجب حكم قضائي مبرم وبات.
وحيث تطلب المدعى عليها رد الدعوى لعدم صحتها وعدم قانونيتها، ولعدم توافر شروط الفقرة (أ) من المادة 34 من قانون الايجارات الصادر بتاريخ 6/5/2014 المعدل بالقانون رقم 2/2017، لان الزيادات المطالب بها غير مستحقة بذمتها بل بذمة الصندوق وتتوفر فيها شروط الاستفادة منه عملا بأحكام المادة /3/ من القانون المذكور، ولعدم توافر شروط احكام الفقرة (أ) من المادة 34 المذكورة لثبوت تسديدها عملا بأحكام المادة 34 بند 2 من القانون تاريخ 8/5/2014 المعدل بالقانون رقم 2/2017، واستئخار البت بالدعوى عملا بأحكام المادة 58 من القانون رقم 2/2017 لحين دخول الصندوق حيز التنفيذ.
وحيث ان القانون المسندة اليه الدعوى قد عدل بموجب القانون الصادر في 28/2/2017 والتعديل شمل عدة امور من بينها النسبة المقررة لتحديد بدل المثل، بحيث انزلت الى 4% بعد ان كانت 5% في القانون السابق
وحيث لا يخفى على احد تباين الآراء الذي شهدته الاوساط القانونية والقضائية ازاء نفاذ قانون الايجارات الجديد قبل تعديله وازاء قابلية تطبيقه، لاسيما بعد الابطال الذي طال بعض مواده، وهذا بحد ذاته كان من شأنه ان يثير الشك في ذهن المستأجرين وغيرهم حول توجب الزيادات المقررة فيه ونفاذها، فلا يصح لومهم على عدم دفعها في حينه لاعتقادهم المشروع بعدم نفاذها، بحيث لا تؤتي الانذارات المرسلة لهم بها قبل نفاذ القانون التعديلي مفاعيلها المسقطة للاجارة لتوفر عناصر النزاع الجدي.
وحيث اذا كان صحيحاً ان القانون قد فرض على المستأجر الاعتراض على التخمين المرسل من المالك خلال مهلة شهرين من تاريخ تبلغه تقرير الخبرة المعد بناء لطلب هذا الاخير تحت طائلة سقوط حقه في الاعتراض عليه، الا ان هذا الامر ليس من شأنه ان يرتب النتيجة المقررة في القانون بحق المستأجرين الذين امتنعوا عن الاعتراض على التقارير المرسلة اليهم قبل نفاذ القانون التعديلي، او ان يجعل تلك التقارير بما اختزنته من حسابات متعلقة ببدل مثل المأجور وبالزيادات الطارئة على بدلات الايجار ملزمة لهم، ذلك ان الجميع بمن فيهم المستأجرين كانوا يعتقدون بوجود اشكالية حول تطبيق القانون السابق ونفاذه وكانوا يترقبون الغاءه او تعديله من قبل السلطة التشريعية التي عادت واصدرت بالفعل قانوناً جديداً عدل النسبة المقررة لتحديد بدل المثل، بحيث قد يكون سكوتهم مسنداً الى اعتقادهم المشروع بعدم نفاذ القانون ككل، بما فيه النص المسقط لحقهم بالاعتراض على التقارير المرسلة اليهم، وبالتالي لا يمكن اعتبار ذلك السكوت تسليماً بصحة تلك التقارير او موافقة عليها كيما يصح القول بالزامهم بها.
وحيث وفي عطف على ما تقدم، فإن التخفيض الذي طال بدل المثل من شأنه ان ينال من اية حسابات يمكن ان ينسب الى المستأجر موافقته عليها، وبالتالي فإن تلك الموافقة لا تعود ذات قيمة بعد صدور القانون التعديلي لانها بنيت على قانون تم تعديله، اذ من المؤكد ان المستأجرين لم يكونوا ليرتضوا تحديد بدل المثل بنسبة 5% لو لم يقل القانون بتلك النسبة، بحيث لا بد وان يؤثر التعديل الحاصل على اي اتفاق رضائي صريح او ضمني في هذا الخصوص، وهذا الامر من شأنه ان يعزز اكثر واكثر نظرية النزاع الجدي التي اخذت بها المحكمة بخصوص الانذارات المرسلة قبل نفاذ القانون التعديلي، بل انه من شأنه ان يطال اساساً من صحة الحسابات التي اختزنتها تلك الانذارات، بما من شأنه، وبمعزل عن نظرية النزاع الجدي، ان يعطل مفاعيلها. وحيث وبالاضافة الى ما تقدم، فإنه وخلافاً لما اثارته المدعية، فإن المدعى عليها لم تلتزم الصمت ازاء الانذار المسندة اليه الدعوى، بل انها بادرت، وضمن مهلة الشهرين الى دفع البدل الساري قبل نفاذ القانون الجديد وغير المنازع به، وخاطبتها بكتاب 15/3/2016 اشارت فيه الى تعليق مهلة دفع الزيادات تبعاً لحقه بالاستفادة من مساهمة صندوق المساعدات والى وجوب انتظار ما سيصدر عن السلطة التشريعية من تعديل بخصوص اللجان المقرر ابطالها.
وحيث اذا كان صحيحاً ان المدعى عليها لم تبادر بدورها الى تعيين خبيرين من قبلها، الا ان ذلك ليس من شأنه ان يلزمها بتقرير الجهة المالكة على حد ما سيق اعلاه في ضوء مشروعية اعتقادها بوجوب انتظار ما ستتمخض عنه ارادة المشرع بخصوص المواد المبطلة.
وحيث ان المنازعة الدائرة بين الفريقين بخصوص احتساب بدلات الايجار المتوجبة تفعيلاً لاحكام قانون الايجارات الجديد، وبخصوص احقية المدعى عليها في الاستفادة من مساهمة صندوق المساعدات، تخرج عن اختصاص هذه المحكمة عملاً بصراحة نصوص القانون التعديلي رقم 2/2017 الصادر في 28/2/2017 والتي اولاها صراحة الى اللجان المنشأة فيه، بحيث يعود لهذه الاخيرة دون سواها امر تحديد بدل المثل اللازم تمهيداً لاحتساب البدلات المتوجبة وتقرير استفادة المدعى عليها من مساهمة الصندوق، فتكون البدلات المنذر بها المدعى عليها والمطلوب الزامها بها لا تزال غير مستحقة الأداء بانتظار تحديد قيمتها النهائية من قبل المرجع المختص وبانتظار البت بمسألة استفادة المدعى عليها من مساهمة الصندوق.
وحيث لم يثبت للمحكمة عدم استفادة المدعى عليها من تقديمات الصندوق.
وحيث يتأتى عن مجمل ما تقدم رد المطالبة بإسقاط الاجارة لعدم توفر شروطها، وبالتالي رد الدعوى برمتها.
وحيث يقتضي اخيراً رد سائر الاسباب والطلبات الزائدة او المخالفة، بما فيها المطالبة بالعطل والضرر، إما لانها لاقت جواباً ضمنياً في التعليل المسوق اعلاه، وإما لانها اضحت نافلة، وإما لانه لا يوجد ما يبررها قانونا.

لذلك

تحكم:
1- برد الدعوى للاسباب المبينة اعلاه.
2- برد كل ما زاد او خالف.
3- بتضمين المدعية الرسوم والنفقات كافة.
حكماً وجاهياً صدر وافهم علنا في بيروت بتاريخ 23/4/2018.