المحامي ناضر كسبار- هل يعتبر تبليغ تقرير الخبيرين للمستأجر ضمن استحضار الدعوى صحيحاً؟
شارك هذا الخبر
Monday, October 26, 2020
بحثت محكمة الاستئناف المدنية في بيروت – الغرفة الحادية عشرة، الناظرة في دعاوى الايجارات، والمؤلفة من القضاة الرئيس أيمن عويدات والمستشارين جهينة دكروب (منتدبة) وكارلا معماري، نقطة مهمة جداً تتعلق بمعرفة ما إذا كان تبلغ المستأجر تقرير الخبيرين المعنيين من قبل المالك، بمعرض المحاكمة القضائية (مثلاً ضمن استحضار الدعوى)، يعتبر قائماً مقام التبليغ الذي نص عليه القانون في المادة 18 من قانون الايجارات الجدية. فاعتبرت المحكمة ان التبليغ المنصوص عليه في المادة 18 المذكورة يجب ان يحصل بصورة مستقلة عن اية معاملة اخرى، لاسيما وان المادة المذكورة قد حددت للمؤجر بصورة واضحة لا لبس فيها طريقة ابلاغه المستأجر للتقرير المعد منه، بحيث ورد في المادة ما حرفيته "ويقوم المؤجر بواسطة الكاتب العدل بإبلاغ تقرير التخمين لبدل المثل الى المستأجر" فلا يمكن بالتالي اعتبار المستأجر صورة عن تقرير الخبيرين في معرض استحضار دعوى مقدمة من المؤجر بوجهه تبليغا قانونيا وكافيا لبدء المهلة المنصوص عنه في المادة 18 من قانون الايجارات الجديد. وقضت برد الاستئناف وبتصديق الحكم المستأنف. ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 27/1/2020. ثانيا: في الاساس حيث ان الجهة المستأنفة تطلب فسخ الحكم المستأنف ونشر الدعوى ورؤيتها انتقالاً والحكم مجدداً بإلزام المستأنف عليه بدفع مبلغ /26,985,500/ ل.ل. يمثل رصيد بدل ايجار عام 2014 وبدل الخدمات المشتركة وبدل المثل عن الاعوام 2015 و 2016 و2017 لغاية 31/7 منه مع الفائدة القانونية من تاريخ تبلغه الانذار الحاصل في 26/7/2017 وحتى تاريخ الدفع الفعلي محسوباً مع الزيادات القانونية الطارئة نتيجة صدور القانون تاريخ 9/5/2014 المعدل بالقانون تاريخ 28/2/2017 والمحددة وفقاً لتقرير الخبيرين المعينين منها، لاسيما وان واقعة تبلغ المستأنف عليه للتقرير ثابتة من خلال تبلغه لاستحضار الدعوى الابتدائية مع مرفقاتها ومن ضمنه التقرير الذي حدد بدل مثل المأجور، بحيث ان عدم قيام المستأنف بإبلاغ الجهة المستأنفة تقرير خبير مقابل يجعل من التخمين المحدد بموجب تقرير الخبيرين المعينين من الجهة المستأنفة غير قابل للاعتراض عليه وسارياً بوجه المستأنف عليه. وحيث ان المستأنف عليه يطلب رد الاستئناف الراهن وتصديق الحكم المستأنف برمته للتعليل الوارد فيه كون مطالبة الجهة المستأنفة بإلزام المستأنف عليه بدفع بدل المثل وفقاً لتقرير الخبيرين عن الفترة الممتدة من 1/1/2015 لغاية 31/1/2017 المحسوب مع الزيادات القانونية الطارئة نتيجة صدور القانون تاريخ 9/5/2014 المعدل بالقانون 2/2017 مستوجبة الرد، وذلك سنداً لاحكام المادة 18 من قانون 2/2017 خاصة وان الجهة المستأنفة لم تبرز ما يثبت تبلغ المستأنف عليه تقرير الخبيرين بالرغم من تكليفها بذلك من قبل القاضي المنفرد. وحيث ان المادة 18 من قانون الايجارات الجديد رقم 2/2017 تنص على انه يجري تحديد بدل المثل رضاء بالاتفاق في ما بين المؤجر والمستأجر، وانه اذا لم يجر التوصل تحديد بدل المثل رضاء خلال الاشهر الثلاثة الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون، فيكون للمؤجر ان يستعين بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم يتوليان وضع تخمين لبدا المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عليها في المادة /19/، ويقوم المؤجر بواسطة الكاتب العدل بابلاغ تقرير التخمين لبدل المثل الى المستأجر الذي عليه وفي خلال شهرين من تبلغه التقرير إما الموافقة عليه واعتماده في تحديد بدل ايجار المثل او التقدم بتقرير تخمين مقابل عن طريق الاستعانة بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم يتوليان وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عليها في المادة /19/، وعلى المستأجر بعد ذلك ابلاغ تقرير التخمين الموضوع من قبل الخبيرين المعينين من قبله لابلاغه الى المالك بواسطة الكاتب العدل خلال مهلة الشهرين الانفي الذكر تحت طائلة سقوط حقه في الاعتراض على التخمين المرسل من المالك او حتى الادلاء بمضمون تقرير مقابل. وحيث ان المادة المذكورة تفرض اذاً ابلاغ التقرير الذي خمن قيمة بدل مثل المأجور من المستأجر ليتمكن هذا الاخير وخلال مهلة الشهرين من هذا التبليغ من ممارسة حقه في الاستعانة بخبيرين آخرين من اجل وضع تقرير مقابل. وحيث ان المادة 18 من قانون الايجارات الجديد عندما اوجبت ابلاغ المستأجر تقرير الخبيرين اللذين خمنا بدل مثل المأجور حتى تسري عليه مهلة الاعتراض على هذا التقرير وتقديم تقرير مقابل إنما اعتبرت معاملة التبليغ عملاً اجرائياً ضرورياً لازماً لبدء سريان مهلة الخيار المعطاة للمستأجر إما بالموافقة عليه واعتماده في تحديد بدل ايجار المثل وإما بالتقدم بتقرير تخمين مقابل وفق الاصول المنصوص عليه في المادة /19/. وحيث ان الجهة المستأنفة تدلي في هذا الخصوص بان المستأنف عليه قد تبلغ التقرير وفق الاصول القانونية مع الانذار تاريخ 26/7/2017، في حين يدلي المستأنف عليه بعدم نفاذ هذا التقرير بوجهه كونه لم يجر ابلاغه اياه وفق الاصول المحددة في المادة 18 المذكورة. وحيث انه، بالعودة الى ملف المحاكمة الابتدائية، يتبين انه صدر بتاريخ 28/6/2018 قرار تمهيدي عن القاضي المنفرد كلف فيه الجهة المدعية (الجهة المستأنفة) بإبراز صورة عن محضر تبليغ المدعى عليه (المستأنف عليه) تقرير الخبيرين مشموشي ومعتوق المعينين من قبلها، وقد تقدمت الجهة المدعية – الجهة المستأنفة بتاريخ 24/11/2018 بلائحة انفاذ للقرار المذكور ادلت في متنها بانها ارفقت المحضر المطلوب، الا انه من مراجعة المستندات المبرزة في اللائحة المذكورة يتبين ان الجهة المستأنفة لم تبرز اي مستند في هذا الخصوص. وحيث انه، وبالعودة الى الملف الاستئنافي، يتبين ان الجهة المستأنفة قد ارفقت بالاستحضار المقدم منها لاول مرة الانذار تاريخ 21/7/2017 موضوع الدعوى مع اشعار تبليغ الانذار. وحيث يتبين من جهة اولى من مراجعة اشعار تبليغ الانذار المرسل من الجهة المستأنفة، انه تضمن انه "تبلغ ز.ك. المتخذ محل اقامة في مكتبي الاستاذ م. بواسطة الاستاذ م. بالذات واستلم ووقع بتاريخ 26/7/2017" فيكون الانذار بالتالي مبلغاً للمستأنف عليه ومنتجاً لمفاعيله القانونية. وحيث يتبين من جهة ثانية من مراجعة مضمون هذا الانذار انه تضمن مطالبة الجهة المستأنفة للمستأنف علهي بتسديد بدلات الايجار البالغة /27,169,500/ ل.ل. العائدة للاعوام 2014 و2015 و2016 و2017 مع الزيادات القانونية وفقاً لاحكام قانون الايجارات الجديد، وذلك من دون حتى تحديد آلية احتساب هذه الزيادات ولا حتى الاشارة الى تقرير الخبيرين مشموشي ومعتوق الذي تدعي في الدعوى الراهنة الاستناد اليه لتحديد هذه البدلات. وحيث انه تبعاً لما تقدم، يعتبر تبليغ المستأنف عليه لتقرير الخبيرين مشموشي ومعتوق المسندة اليه الدعوى غير حاصل وفقاً للاصول، لعدم ابراز الجهة المستأنفة ما يثبت ذلك ولعدم ارفاق او ذكر التقرير في متن الانذار موضوع الدعوى، مما يجرده من مفاعيله القانونية لناحية المطالبة بالزيادات القانونية وفقاً لما نص عليه قانون الايجارات الجديد. وحيث ان الجهة المستأنفة تدلي في هذا الخصوص بان واقعة تبلغ المستأنف عليه للتقرير ثابتة من خلال تبلغه لاستحضار الدعوى الابتدائية مع مرفقاته ومن ضمنه التقرير الذي حدد بدل مثل المأجور. وحيث انه يقتضي في هذا الاطار معرفة ما اذا كان تبلغ المستأنف عليه تقرير الخبيرين بمعرض المحاكمة القضائية يعتبر قائماً مقام التبليغ الذي نص عليه القانون في المادة 18 من قانون الايجارات الجديد. وحيث ان التبليغ المنصوص عليه في المادة 18 المذكورة يجب ان يحصل بصورة مستقلة عن اية معاملة اخرى، لاسيما وان المادة المذكورة قد حددت للمؤجر بصورة واضحة لا لبس فيها طريقة ابلاغه المستأجر للتقرير المعد منه، بحيث ورد في المادة ما حرفيته "ويقوم المؤجر بواسطة الكاتب العدل بإبلاغ تقرير التخمين لبدل المثل الى المستأجر" فلا يمكن بالتالي اعتبار المستأجر صورة عن تقرير الخبيرين في معرض استحضار دعوى مقدمة من المؤجر بوجهه تبليغا قانونيا وكافيا لبدء المهلة المنصوص عنه في المادة 18 من قانون الايجارات الجديد. وحيث انه فضلاً عن ذلك، فانه لو اعتبرنا ان واقعة تبلغ المستأنف عليه للتقرير من خلال تبلغه لاستحضار الدعوى الابتدائية المرفق فيه التقرير تقوم مقام معاملة التبليغ المنصوص عنه في المادة المذكورة لتوصلنا الى استبدال طرق التبليغ التي نص عليها المشترع بصورة الزامية، وهذا الاستبدال من شأنه مخالفة نية المشترع الصريحة التي اتجهت نحو اتباع اصول معينة ورتبت وضعية كل من الطرفين القانونية. وحيث انه يقتضي بالتالي تبعاً لما تقدم تصديق الحكم المستأنف لهذه الناحية. وحيث بنتيجة الحل المساق، تغدو سائر الاسباب او المطالب الزائدة او املخالفة مستوجبة الرد إما لكونها لاقت رداً ضمنياً او لعدم تأثيرها على النزاع، وكذلك رد المطالبة بالعطل والضرر لعدم تحقق شروط ذلك. لذلك تقرر بالاجماع: 1- قبول الاستئناف شكلاً 2- رد الاستئناف اساساً، وتصديق الحكم المستأنف للاسباب الواردة في متن هذا القرار 3- رد طلب العطل والضرر 4- رد سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة 5- مصادرة التأمين الاستئنافي، وتضمين الجهة المستأنفة الرسوم والنفقات القانونية. قراراً صدر وافهم علناً في بيروت بتاريخ 27/1/2020.
